Investiční kalkulačka nemovitostí

Rok

Zobrazení

Majetek (tržní hodnota)

—

Jak to počítám? ▸

Dluh

—

Jak to počítám? ▸

Vlastní kapitál

—

Jak to počítám? ▸

Poměr zadlužení

—

Jak to počítám? ▸

Roční cashflow

—

Jak to počítám? ▸

Roční zhodnocení

—

Jak to počítám? ▸

Ztráta inflací (rok)

—

Jak to počítám? ▸

Zbývá po inflaci (rok)

—

Jak to počítám? ▸

Odhad majetku za 1 rok

—

Jak to počítám? ▸

Doporučení

—

Přidat nemovitost

Název Nájem (Kč/měs) Splátka (Kč/měs) jen orientační údaj - cashflow v Přehledu/Scénářích počítá ze skutečného úvěru v Moje úvěry Tržní hodnota (Kč) Pořizovací cena (Kč) Roční růst hodnoty (%) Datum pořízení Časový test (roky) Vlastní zdroje vložené (Kč) Cizí kapitál (úvěr) vložený (Kč)

Zástava

Predikce a náklady (pro záložku Scénáře)

Neobsazenost (%/rok) Provozní náklady (Kč/měs) Růst nájmu (%/rok)

Nemovitost	Nájem	Splátka	Tržní hodnota	Uvolnitelný kapitál	Růst %	Po zhodnocení	Zástava	Časový test - zbývá

Přidat úvěr

Banka Výše úvěru (Kč) Úrok (%) Měsíční splátka (Kč) skutečná splátka z tvého úvěru - podle ní se dopočítá úrok/jistina, ne naopak Doba fixace (roky) Fixace od Poznámka (např. na které nemovitosti) Sazba po konci fixace (%, odhad) po skončení fixace se skutečná splátka u banky obvykle přepočítá - až budeš znát novou, uprav ji tu Hodnota nemovitosti při sjednání (Kč)

Banka	Výše úvěru	Úrok	Splátka	Fixace	Od	Zbývá fixace	Poměr LTV	Vlastní vklad	Poznámka

Horizont predikce (let)

Predikce skládaně počítá růst hodnoty/nájmu (nájem roste podle vlastní sazby, nebo podle inflace, pokud ji nezadáš) a reálně umořuje úvěry (úrok/jistina).

Vlastní kapitál dnes

—

Jak to počítám? ▸

Vlastní kapitál za 20 let

—

Jak to počítám? ▸

Kumulovaný cashflow za 20 let

—

Jak to počítám? ▸

Průměrný roční růst kapitálu (CAGR)

—

Jak to počítám? ▸

Vývoj portfolia

Majetek Dluh Vlastní kapitál

Přidat scénářovou událost

Událost platí pro celé portfolio po zvolené období. Hodnota u typu "Růst" je ROČNÍ sazba, která platí KAŽDÝ rok v daném rozmezí (skládaně) - "roky 2027-2037: růst 8 %" znamená 8 % zhodnocení každý jednotlivý rok po 10 let, ne jednorázově 8 % celkem. U dlouhého rozmezí i mírně vyšší číslo dá za pár let velký nárůst - to není chyba, je to složené úročení.

Typ	Období	Hodnota	Poznámka

Tabulka po letech

Rok	Majetek	Dluh	Vlastní kapitál	Nájem	Náklady	Úrok	Jistina	Odpis	Daň	Roční cashflow	Kumulovaný cashflow

Řádek oranžově zvýrazněný = odpis stavby je toho roku vyčerpaný (zjednodušeně 50 let od pořízení, viz vysvětlení v Nastavení) - daňová sazba na nájem se od té chvíle uplatňuje na vyšší základ.

Horizont (let)

Strategie: peníze z portfolia lze získat jen prodejem CELÉ nemovitosti (žádná nestojí pár desítek tisíc), takže o prodeji nerozhoduje výše dluhu, ale to, kolik už vydělalo samotné zhodnocení. Appka sčítá, o kolik od posledního prodeje narostla hodnota nemovitostí, a jakmile ten součet dosáhne ceny aspoň nejlevnější dostupné nemovitosti (např. portfolio 100 mil. Kč při 5 % ročně vydělá 5 mil. Kč/rok zhodnocením - to už je částka, za kterou reálně jde byt prodat), prodá se ta nejvhodnější (stejné bodování jako v kartě Doporučení: vysoké zhodnocení, ideálně po časovém testu, slabý provozní výnos) a výtěžek splatí nejnevýhodnější úvěr - zbytek se počítá jako hotovost/vlastní kapitál a počítadlo zhodnocení začíná znovu od nuly. Protože se srovnává s aktuální (už zhodnocenou) cenou nemovitostí, roste ta laťka sama každý rok, stejně jako dražší bude i náhradní nemovitost stejné kvality. Volná hotovost z dřívějších prodejů se navíc každý rok nejdřív použije na doplacení úvěru s nejvyšší sazbou. Přesně princip "portfolio naroste, prodám byt, splatím úvěr, tím uvolním víc majetku".

Plán prodejů

Dluh po letech

Rok	Zbývající dluh	Hodnota nemovitostí	Volná hotovost	Nashromážděné zhodnocení	Událost

🏠 Investiční kalkulačka

Doporučení

Přidat nemovitost

Přidat úvěr

Vývoj portfolia

Přidat scénářovou událost

Tabulka po letech

Plán prodejů

Dluh po letech

Inflace

Daň z příjmu z pronájmu

Daň z prodeje (kapitálový zisk)

Záloha dat